lunes, abril 30, 2007

De hipotecas y costes crecientes

Las subidas del Euribor se han convertido en una noticia de primera página habitual en los periódicos españoles, que por una vez hablan de un tema que afecta a un número considerable de sus lectores directamente. A diferencia de la descendencia del futuro jefe de estado, los tipos de interés tienen un efecto en el bolsillo de muchos, así que es necesario pararse y repasar los datos.

Las hipotecas en España se han encarecido 1.536 euros anuales en los últimos 19 meses, si tomamos el extremo más tremendista de la estadística. En el último año el índice de referencia ha pasado del 3,221% al 4,251%, una subida notable. Sin embargo, mirar series temporales de datos sin irse un poco atrás en el tiempo es algo relativamente inútil; es necesario tirar un poco más atrás para ver qué significa este 4,251% realmente.

La verdad, significa bien poco. Aún con estas subidas, los tipos de interés en España están a niveles ridículamente bajos históricamente. Si miramos los últimos 18-20 años (y con la economía funcionando a crecimientos razonables, no al nivel frenético de los 80), vemos que han oscilado del 6,63% hasta el 2,076%, estando la cifra actual dentro de un valor medio razonable en esta escala.

En otras palabras: si alguien compró una casa haciéndo números para vivir con los pagos de hace dos años o tres años y ahora está pasando apuros, es que realmente no se podía permitir esa casa. España ha pasado de mínimos históricos (en verano del 2003) a un valor cercano a la media de los últimos 15 años; los pagos de las hipotecas actuales son en cierta medida el valor "correcto" o "habitual", no la anomalía de hace unos meses.

Como bien comentaban por La Moqueta, una hipoteca no es, en contra de lo que dice la leyenda, siempre mejor que un alquiler; de hecho, es bastante probable que sea lo contrario. Aún con el patéticamente limitado mercado en España (hay muy pocas casas en alquiler, en proporción), los pagos de una hipoteca son normalmente bastante superiores a lo que se pagaría por la vivienda de alquiler equivalente. Cierto, uno no está invirtiendo en una casa cuando paga a su casero, pero con pocas excepciones, el valor de mercado de una vivienda a largo plazo no es una forma demasiado rentable de invertir el dinero.

Los precios de la vivienda han aumentado como locos en los últimos 10 años (casi 150%, sin ajustar por inflación), en gran parte debido a los absurdamente bajos tipos de interés; sin embargo, embargo una cartera de acciones de bajo riesgo (el Ibex35, sin ir más lejos) tiene un retorno agregado muy similar, y eso sin contar dividendos. En contra de lo que dice el mito, los precios de la vivienda en términos reales si han disminuido en más de una ocasión (91, 92, 93 y 96, y cito de memoria), y si tuviera que apostar, estoy bastante seguro que el 2008-2010 veremos cifras similares. De hecho, en algunos mercados ya ha empezado a suceder.

Aún con la situación relativamente anómala de España en los últimos tiempos (esto de converger con Europa encarece las cosas algo serio), es necesaria que haya una burbuja sin precedentes para hacer que una hipoteca sea una inversión de primera. El dinero que nos ahorramos alquilando, la verdad, puede ir a cosas mucho más productivas.

Si de hecho miramos los datos históricos de países más normales (esto es, ricos desde hace tiempo, no nuevos miembros del club), veremos que a largo plazo la vivienda tiende a ser una inversión con un retorno medio cercano a cero (precios suben con la inflación), cosa que tiene cierto sentido: en el fondo, la "productividad" de una casa es la misma hoy que dentro de 10 años: es capaz de albergar una familia y punto. Puede que la zona se haga más deseable y el precio suba más, puede que empeore y suba menos, pero de media, las casas de un país no tienen por qué aumentar de precio.

A todo esto, el crash inmobiliario en Estados Unidos sigue a buen ritmo; por algo escribo de esto. De hecho, por eso quiero cambiar de trabajo. Pero esa es otra historia; que contaremos en otra ocasión...

7 comentarios:

quevedin dijo...

¿Te vas a hacer 'Realtor'? The Groucho Marxist Realtor: buen nombre para las tarjetas.

khispa dijo...

Hace aproximadamente 15 dias que descubrí tu blog por casualidad y me parece estupendo. Sigue asi!

Respecto a la vivienda, el creer que es una gran inversion no es mas que un residuo del pensamiento de la epoca franquista. Espero que con el tiempo se pongan al nivel europeo.

Anónimo dijo...

Todo sea para que nada sea culpa de ZP en este blog. "¡Las hipotecas no son caras si comparas con 1845!". En serio, patético.

Alex Guerrero dijo...

Me gusta que tengas trolls. Como el anónimo de arriba. Sin ellos, la vida no sería tan maravillosa.

Dicho esto, si el anónimo quiere echarle la culpa a ZP del tema vivienda, puede, en todo lo que sea competencia del gobierno central (que no es urbanismo -local-, ni ayudas a los jóvenes -autonómico por petición propia-), como la desastrosa situación del litoral; el diseño de comunicaciones que favorecen la aglomeración en zonas como el Oeste de Madrid; y controlar (en el pasado, ya es tarde) las condiciones con que se han concedido créditos tan felizmente estos años atrás.

Papitu dijo...

Un post muy. muy interesante.

Augie March dijo...


[...Respecto a los tipos al 4,251%...]
La verdad, significa bien poco. Aún con estas subidas, los tipos de interés en España están a niveles ridículamente bajos históricamente.


No estoy de acuerdo, te has dejado varios puntos que he tratado en un post:

- Endeudamiento de las familias
- Efecto "riqueza"
- CTE, y como puede tener efecto e incidir en la pendiente descendente del sector inmobiliario.

Y de hecho, no tengo ni tendré vivienda, pero me temo que cualquier movimiento al respecto afectará a mis inversiones y ahorros.

Antonio dijo...

Zp tiene mucha culpa de lo que esta pasando,quizas el troll seas tu mal educado ,quien te crees que eres para insultar ala gente. La mayor culpa fue de nosotros mismos al aceptar las subidas de las viviendas tan descomunales,la gente decia da igual antes este piso tenia un valor de 10 millones ahora 25 pero da igual lo compro que el interes esta muy bajo.