La lentitud de las burbujas (inmobiliarias)

Supongo que no hace falta que diga que España lleva sufriendo desde hace tiempo una burbuja inmobiliaria. Básicamente, tenemos un mercado donde la expectativa del constante aumento de precios está haciendo subir la demanda, la pura definición de burbuja especulativa.

El origen de este fenómeno, en el caso español, es una combinación de tipos de interés históricamente bajos, masiva disponibilidad de capacidad inversora (así va la balanza de pagos, con el país importando capital como un loco) y un parque de vivienda a mediados de los noventa relativamente limitado. A partir de entonces empiezan a caer los tipos, aumenta la población, sube la demanda, y los precios se disparan; con los precios en inagotable alza, comprar para revender pasa a ser un negocio estupendo, y nos metemos en la situación actual, de pisos vacios (en parte por la ridícula manía de no alquilar) y subidas de precio aparentemente ilimitadas.

Ahora que las cosas parece que empiezan a frenarse lentamente, es hora de hablar de qué esperar cuando el mercado se ralentiza. Para empezar, el aterrizaje será relativamente lento, aunque esto no tiene por qué hacerlos menos doloroso. En la mayoría de los mercados, cuando la demanda disminuye bruscamente, los precios acostumbran a caer prácticamente a la misma velocidad. Sucede así con las acciones de bolsa, el pollo y cualquier otro cacharro que se venda en un mercado eficiente. El ajuste rápido de precio hace que el mercado se "vacie" relativamente rápido, ya que al ser el producto más barato la demanda vuelve en poco tiempo, de forma eficiente y silenciosa.

La vivienda, sin embargo, no ve esta clase de ajustes. Si uno recuerda alguna época de vacas flacas inmobiliarias en España (consulten los libros de historia), sabrá que durante mucho tiempo lo que hay en el mercado es un montón de viviendas vacias con carteles de "en venta / for sale" en la entrada. Eso, a primera vista, parece algo irracional; si los propietarios saben que hay recesión y un exceso de oferta en el mercado y quieren vender, no tienen más que bajar los precios, ya que una casa vacia no les sirve de nada (y si el mercado sigue muerto, les cuesta dinero), ¿Por qué no ceden a la evidencia y piden menos dinero?.

La respuesta a este problema radica en la racionalidad limitada de los vendedores, y en la naturaleza no homogénea de las casas en un mercado. Un propietario, cuando trata de vender una vivienda, está vendiendo un producto relativamente único. El piensa, y con razón, que no hay demasiadas personas en la región que venden un dúplex con suelo de piel de tigre y puertas de cartón (por ejemplo), y está convencido que hay en algún lugar un hortera buscando piso que pagará lo que pide por el pisito. Lo mismo piensa el que vende una casita con jardín (gnomos oprimidos incluidos), un chalet con vistas a la linea del AVE, o un ático cerca de la playa. Hay un comprador, en alguna parte, que busca exactamente lo que vendo. Como resultado, me quedo con el piso unos mesecillos más, antes de bajar el precio, a ver si encuentro al misterioso comprador.

Este comportamiento, en agregado, acostumbra a dejar un montón de casas vacias durante muchos meses, hasta que los propietarios empiezan a rendirse a la evidencia, y deciden sacarse el fardo de encima a un precio más bajo. Hasta ahora en España cuando esto ha sucedido el precio más bajo ha sido en términos reales, no nominales; la inflación ha subido más rápido que el precio de la vivienda, abarantándola aún cuando la cifra pedida no cambiaba. Esta vez, con la inflación a un nivel históricamente bajo (y con unos precios estratosféricos), es probable que incluso veamos un descenso de la vivienda en términos nominales a medio plazo.

Algo que, no hay ni que decirlo, hará bastante daño a la economía, ya que la construcción tiene un peso importante. Es probable que el estado, a base de construir AVE y autopistas, amortigüe la caida, pero se notará en las cifras de crecimiento, repartido en varios años.

De todos modos, la palabra clave en un ajuste del mercado inmobiliario es que es lento y constante, no necesariamente brusco. Esto lo hace, a efectos prácticos, casi más peligroso, ya que la economía no opera a plena capacidad (usando todos sus recursos) durante más tiempo. Así que por ahora, mejor alquilar, ya se sabe.