miércoles, junio 14, 2006

Urbanizando la costa

El País titula hoy con cierto tono alarmista un informe del Observatorio de la Sostenibilidad que "alerta" que un tercio de la costa española está urbanizada. Las cifras, dadas con cierto tremendismo conservacionista, son espectaculares, pero deben ser analizadas con cierto sosiego.

Primero de todo, es natural que la costa española esté muy poblada. De hecho, es casi inevitable. Para empezar, en cuestiones de migraciones internas, el clima mediterraneo es un factor capaz de atraer muchísima población. En un patrón que se repite en casi todas partes (Estados Unidos es un ejemplo claro), las zonas del país con más horas de sol e inviernos más suaves tienden a atraer población del resto del país. En el caso de España, esta migración no sólo proviene de dentro del país, sino también de Europa. Poco a poco nos estamos convirtiendo en Florida, salvando las distancias y la barrera que aún es el idioma.

Segundo, y aunque parezca mentira, construir en esas zonas puede que sea más eficiente. Con un clima más suave, el coste energético de vivir en Salou o Málaga en invierno es significativamente más bajo que en Soria o Madrid. El estar más cerca de puertos oceánicos hace que el transporte de mercancías sea más sencillo (y barato) que lejos de la costa; y la misma concentración de población hace que los costes de transporte y las redes económicas sean más baratas y eficientes.
Tercero, algo que debería ser evidente: a la población le gusta vivir al lado del mar, qué duda cabe. Uno no puede ignorar el hecho que un porcentaje significativo de la urbanización costera se debe al simple hecho que hay muchas gente que cree que vale la pena vivir al lado del mar, en gran parte debido a los motivos expuestos arriba. Riqueza llama a riqueza, y las zonas costeras tienen ciertas ventajas comparativas para generarla que no tienen en el interior.

Eso no excluye, sin embargo, que esta urbanización haya sido chapucera en algunas regiones. Y como señalaba Cristina Narbona hoy, tanto bajo el PSOE (Andalucía) como bajo el PP (Murcia y Valencia) se han cometido auténticas barbaridades.

El problema más importante no es que se ocupe el primer kilómetro desde la costa (a fin de cuentas, tenerlo vacio no sirve para nada), el problema es que se ocupe de forma indiscriminada. La tendencia reinante en demasiados lugares ha sido usar el suelo de forma extensiva, a muy baja densidad de ocupación, una solución que no sólo encarece el precio de edificación algo serio, sino que además es tremendamente ineficiente en cuanto a costes de mantenimiento. La dispersión provoca desplazamientos más largos, hace mucho más difícil la provisión de seguridad y servicios, y convierte la creación de una red de transporte público eficiente en una pesadilla. Edificar de este modo es crear un foco infinito de externalides negativas, con costes poco predecibles.

Debemos ser siempre muy conscientes de los costes que tiene limitar el ratio de expansión de suelo urbanizable, de todos modos. La restricción a la expansión territorial de las zonas habitadas para crear nucleos más compactos acaba generando rentas para los promotores, y pueden hacer aumentar el precio de la vivienda de manera exagerada si no se permiten densidades de edificación relativamente altas. Limitar la expansión de la oferta turística puede ser una manera de incrementar los precios y el nivel adquisitivo de los visitantes, pero también es una forma de dar subvenciones a quienes ya tienen hoteles protegiéndolos de nuevos competidores.

El problema no es que se construya mucho en la costa, el problema es cómo. Una política de suelo responsable no es una negativa tajante a todo ladrillo nuevo en ciertas zonas, ni tampoco dar paso a cualquier clase de locuras. Se debe ser muy consciente de los incentivos que una política (o ausencia de ella) crean, y de los costes (y transferencia de rentas) derivados de cualquier regulación.

Por cierto, la subida del precio de la vivienda, como dice la ministra, tiene mucho más de especulación que otra cosa, y la verdad es que desde el gobierno no se puede hacer demasiado. Para empezar, no tiene competencias en urbanismo. Aparte de eso, la manera más sencilla de cortar una burbuja inmobiliaria es subiendo los tipos de interés (fuera del alcance del gobierno) o haciendo tributar las hipotécas en plan salvaje, de forma indiscriminada, arbitraria y torpe, ya que la política fiscal no es un instrumento demasiado efectivo. La cosa acabará tarde o temprano, cuando el BCE enfríe más la demanda.

9 comentarios:

wininu dijo...

(a fin de cuentas, tenerlo vacio no sirve para nada)

Esa expresión me recuerda a esa que otra que demoniza que el agua del Ebro se vaya al mar, por el Ebro.

La dinámica fluvial es una cosa bastante seria y la dinámica litoral también.

Egocrata dijo...

Es distinto mantener un delta, ecosistema de aves migratorias etc, etc, que un trozo de terreno llano seco cerca del mar.

Hombre, no digo cargarme el Cabo de Gata, claro. Digo ocupar racionalmente el terreno.

Anónimo dijo...

Egocrata no entiendo estaparte de tu comentario "Poco a poco nos estamos convirtiendo en Florida, salvando las distancias y la barrera que aún es el idioma.", y por otra parte quisiera saber si tiene sentido cuando dicen que la subida de precios de la vivienda es por especulacion por que se esta construyendo mas casas que lo que se demanda.
Si la oferta es mayor que la demandad, entonces el precio no deberia bajar.
Agradecere su rpta Egocrata

Anónimo dijo...

Egocrata, Tusitala,... conocen acerca del nivel educativo en España?, yo estoy por decidirme a hacer un MBA en Epaña en octubre proximo, tengo cierta dudas al respecto, te nombrare tres escuelas a ver si me puedes decir algo referente a ellas.
EADA, EAE y el IEB (instituto de estudios bursatiles de madrid), segun un ranking hecho por el mundo este coloca a EADA en 4to lugar, 6to a EAE y decimo a IEB.
Mi duda es que tengo una beca parcial para el IEB pero quisiera saber si aun uno tuviera un descuento en IEB preferible es estudiar en EADA.
agradecere todo tipo de consejo
Soy ingeniero pero con orientacion al area empresarial.
Gracias

Egocrata dijo...

Varias cosas:

-"Florida de Europa": Florida es, en EUA, donde los jubilados van a morir. España tiene una cantidad importante de viejetes europeos en la costa, viviendo tranquilamente y disfrutando del clima.

-Oferta y demanda de vivienda: el problema de una burbuja especulativa es que se compra porque suben los precios, no por "necesidad". La oferta no es mayor que la demanda; si no los precios no subirían. Lo que si se dice es que el parque de viviendas es mayor que la demanda real de gente buscando casa, ya que hay muchos que comprar sólo para revender con beneficios.

- Sobre empresariales y masters, ni puñetera idea. Soy politólogo :-(.

wininu dijo...

Cerca del mar de acuerdo, pero no "en primera línea de costa" ni en plena llanura de inundación de una zona baja, ni en mitad de una rambla, etc., etc., etc.

La isla de Lanzarote, en términos generales, actualmente creo q es un modelo relativamente acertado de planificación urbanística. Hay que dejar un mínimo entre la playa y la zona construible, y siempre dependiendo del tipo de estructura litoral y demás cosillas.

runaway dijo...

CITA:(a fin de cuentas, tenerlo vacio no sirve para nada)

Esa expresión me recuerda a esa que otra que demoniza que el agua del Ebro se vaya al mar, por el Ebro.

Los ríos no sirven para nada, los arboles tampoco, las montañas tampoco, los valles tampoco ni las llanuras...

Hay que hormigonarlo todo y urbanizarlo, si señor, eso si que sirve para que estén en manos de los especuladores y se llenen los bolsillos de millones mientras los demás no tengamos acceso a una vivienda digna.

Con mentalidad como la tuya, Egócrata, así nos vá.

Egocrata dijo...

Me paso medio post que se debe buscar densidad, ocupar la menor parte del territorio posible, y que llenar todo de urbanizaciones es estúpido.

Pero no, leyendo una frase, sacándola de contexto, y hala. Desde luego...

xangal dijo...

En España los mejores cursos de postgrado son los impartidos por IESE, ESADE e IE.