Urbanizando la costa

El País titula hoy con cierto tono alarmista un informe del Observatorio de la Sostenibilidad que "alerta" que un tercio de la costa española está urbanizada. Las cifras, dadas con cierto tremendismo conservacionista, son espectaculares, pero deben ser analizadas con cierto sosiego.

Primero de todo, es natural que la costa española esté muy poblada. De hecho, es casi inevitable. Para empezar, en cuestiones de migraciones internas, el clima mediterraneo es un factor capaz de atraer muchísima población. En un patrón que se repite en casi todas partes (Estados Unidos es un ejemplo claro), las zonas del país con más horas de sol e inviernos más suaves tienden a atraer población del resto del país. En el caso de España, esta migración no sólo proviene de dentro del país, sino también de Europa. Poco a poco nos estamos convirtiendo en Florida, salvando las distancias y la barrera que aún es el idioma.

Segundo, y aunque parezca mentira, construir en esas zonas puede que sea más eficiente. Con un clima más suave, el coste energético de vivir en Salou o Málaga en invierno es significativamente más bajo que en Soria o Madrid. El estar más cerca de puertos oceánicos hace que el transporte de mercancías sea más sencillo (y barato) que lejos de la costa; y la misma concentración de población hace que los costes de transporte y las redes económicas sean más baratas y eficientes.
Tercero, algo que debería ser evidente: a la población le gusta vivir al lado del mar, qué duda cabe. Uno no puede ignorar el hecho que un porcentaje significativo de la urbanización costera se debe al simple hecho que hay muchas gente que cree que vale la pena vivir al lado del mar, en gran parte debido a los motivos expuestos arriba. Riqueza llama a riqueza, y las zonas costeras tienen ciertas ventajas comparativas para generarla que no tienen en el interior.

Eso no excluye, sin embargo, que esta urbanización haya sido chapucera en algunas regiones. Y como señalaba Cristina Narbona hoy, tanto bajo el PSOE (Andalucía) como bajo el PP (Murcia y Valencia) se han cometido auténticas barbaridades.

El problema más importante no es que se ocupe el primer kilómetro desde la costa (a fin de cuentas, tenerlo vacio no sirve para nada), el problema es que se ocupe de forma indiscriminada. La tendencia reinante en demasiados lugares ha sido usar el suelo de forma extensiva, a muy baja densidad de ocupación, una solución que no sólo encarece el precio de edificación algo serio, sino que además es tremendamente ineficiente en cuanto a costes de mantenimiento. La dispersión provoca desplazamientos más largos, hace mucho más difícil la provisión de seguridad y servicios, y convierte la creación de una red de transporte público eficiente en una pesadilla. Edificar de este modo es crear un foco infinito de externalides negativas, con costes poco predecibles.

Debemos ser siempre muy conscientes de los costes que tiene limitar el ratio de expansión de suelo urbanizable, de todos modos. La restricción a la expansión territorial de las zonas habitadas para crear nucleos más compactos acaba generando rentas para los promotores, y pueden hacer aumentar el precio de la vivienda de manera exagerada si no se permiten densidades de edificación relativamente altas. Limitar la expansión de la oferta turística puede ser una manera de incrementar los precios y el nivel adquisitivo de los visitantes, pero también es una forma de dar subvenciones a quienes ya tienen hoteles protegiéndolos de nuevos competidores.

El problema no es que se construya mucho en la costa, el problema es cómo. Una política de suelo responsable no es una negativa tajante a todo ladrillo nuevo en ciertas zonas, ni tampoco dar paso a cualquier clase de locuras. Se debe ser muy consciente de los incentivos que una política (o ausencia de ella) crean, y de los costes (y transferencia de rentas) derivados de cualquier regulación.

Por cierto, la subida del precio de la vivienda, como dice la ministra, tiene mucho más de especulación que otra cosa, y la verdad es que desde el gobierno no se puede hacer demasiado. Para empezar, no tiene competencias en urbanismo. Aparte de eso, la manera más sencilla de cortar una burbuja inmobiliaria es subiendo los tipos de interés (fuera del alcance del gobierno) o haciendo tributar las hipotécas en plan salvaje, de forma indiscriminada, arbitraria y torpe, ya que la política fiscal no es un instrumento demasiado efectivo. La cosa acabará tarde o temprano, cuando el BCE enfríe más la demanda.