miércoles, agosto 15, 2007

A vueltas con el derecho a la vivienda

Siempre me sucede lo mismo. Escribo un artículo muy meditado sobre un tema relativamente técnico, intentando explicar de forma más o menos sencilla qué esta sucediendo, y lo que acaba generando debate es un comentario hecho sin demasiados matices dicho de mala manera. En este caso hablaba de crisis de liquidez e hipotecas potencialmente impagadas, y lo que ha generado reacciones ha sido un aparte acerca de gente perdiendo sus casas.

En fin, será cuestión de explicarme, y ya de paso repasar por qué esta obsesión con comprarse una casita no tiene nada que ver con el derecho a la vivienda, y de hecho puede ser una tontería peligrosa demasiado a menudo.

Vayamos por partes. Primero, con lo sencillo, los efectos de las hipotecas impagadas. Sí, eso se traduce en gente común, ciudadanos de a pié, currelas, mileristas o pobres americanos sin seguro médico perdiendo su casa. Sí, perder la casa es algo traumático, triste y desgraciado. Lo que debemos preguntarnos, sin embargo, es quién pierde la casa y por qué.

Comprar una casa es una inversión. Para mucha gente, de hecho, la única inversión importante que harán en sus vidas. No tiene nada que ver con el acceso al derecho a la vivienda (más sobre eso luego); en contabilidad nacional se cuentan como inversiones, ya que supone poner dinero en un activo que puede apreciarse. El hecho que además tenga un uso secundario estupendo (vivir en ella) no tiene nada de especial; una fábrica también tiene un uso extra (montar cosas) y no hay duda alguna sobre su naturaleza.

Por tanto, del mismo modo que nos preguntamos cuando una empresa compra maquinaria si se lo pueden permitir o no, analizando si la deuda contraida para ello se compensará con los beneficios potentenciales, una casa debe considerarse desde el mismo prisma. ¿Puede el comprador afrontar las letras? ¿Compensan los beneficios (apreciación de la inversión, un lindo hogar, acumulación de liquidez) esos pagos?.

Si la respuesta a estas dos preguntas es "no", me temo que esto de comprar una casa no es una buena idea. La inmensa mayoría de los hipotecados que van a perder sus casas en Estados Unidos (nota: menos en España; más luego) caen en esta categoría. "Subprime" o "hipotecas de mala calidad" no es más que jerga para decir "individuo jugando con fuego al comprar una casa". Si uno tiene que hacer cosas raras para comprar un pisito (hipotecas de sólo interés, hipotecas de tipo ajustable, hipotecas sin documentación) y no tiene un motivo muy, muy, muy bueno para ello, está tomando un riesgo espantoso con su dinero. Si se la pega, lo cierto es que no es exactamente una sorpresa.

Sin embargo, la pregunta relevante no es si esta gente está perdiendo la casa por errores propios o ajenos; es bastante evidente quien está metiendo la pata la mayoría de veces. La cuestión es si es una buena idea desregular el mercado hipotecario hasta un nivel en que estos errores son posibles o es mejor limitar las prácticas que han creado este problema. El estado puede limitar según qué prácticas de crédito, especialmente aquellas dirigidas especialmente a tentar a estos potenciales compradores con riesgo alto.

En España (y en muchos sitios de Europa), muchas de las hipotecas absurdamente suicidas no están disponibles, en parte porque son los bancos quienes todavía financian la mayoría de ellas, en parte debido a limitaciones legales. En Estados Unidos, el mercado está maravillosamente desregulado, dando ámplias oportunidades al investor avispado para hacer dinero vendiendo y comprando casas (las hipotecas de sólo interés nacieron para eso) y miles de maneras para que el inversor miope se ahorque con su propia deuda. Si tengo que escoger, la verdad creo que imponer ciertos límites razonables es una buena idea, pero hay argumentos sólidos para defender ambas posturas.

Si la vivienda es una inversión, ¿Cómo afecta esto al derecho a la vivienda?. En mi opinión, de una forma muy sencilla: el derecho a la vivienda no equivale a que el estado te tenga que garantizar que puedas comprar una. El derecho a la libertad empresarial no significa que el gobierno tenga que ir por el mundo asegurando que no pierdo dinero en bolsa o mi tienda cierre, la vivienda no tiene por qué ser distinto. Uno tiene que tener la posibilidad de vivir en un lugar decente y digno, sin sufrir discriminación o que le prohiban alquilar un piso, pero nada más allá de eso. Es un derecho de acceso, no un derecho de posesión, y cada individuo escoge como ejercerlo. Si a uno le gusta el riesgo, compra; si uno prefiere la calma (o invertir sus ahorros en otro sitio), alquila.

Hablando de inversión, la vivienda no es una especialmente rentable. El retorno ajustado por inflación medio de un piso o una casa es a medio-largo plazo casi invariablemente menor que el que uno puede obtener con una cartera de valores del Ibex-35, S&P500 o cualquier fondo bursátil rematadamente conservador. Por que sí, los precios no siempre suben, y sí, ese mismo dinero que uno está pagando en letras podría estar dando retornos muy superiores, en muchos casos, metido en otra parte. Alquilando y poniendo el dinero ahorrado con los pagos menores en bolsa, por ejemplo.

A todo esto, un par de comentarios sobre aproximaciones a este problema. La verdad, creo que Citoyen (que últimamente está que se sale) explica bastante bien qué hay detrás del debate; la aproximación de Antonio y la mía son muy distintas. En contra de lo que dice Jessica (casi siempre brillante, aunque con esto se equivoca) yo no hablo de "lo macro" ignorando lo que hacen los pobres mortales cuando se les cae el mundo encima; en mi artículo me centro en explicar qué nos ha llevado a una situación en la que siete millones de hipotecas (en las estimaciones más pesimistas) puedan conllevar alguien perdiendo su casa. Si hablo de ello es porque me importa que haya gente quedándose en la calle, sea por motivos propios o ajenos.

Debería ser bien conocida a estas alturas, sin embargo, no mi cinismo, sino mi alergia a todo lo que huela a historia sentimental de interés humano. Seré frío y racional, pero me importa un comino si Paco Edelmiro Ruiz, de Wyoming, pierde su casa. Lo que realmente me importa es el efecto agregado que miles de situaciones como esta puede causar en 325 millones de americanos, 500 millones de europeos, y en el mundo entero en general. Las historias individuales son novela, no política.

Y ahora he sonado como un auténtico insensible, pero es la única manera de afrontar los problemas de forma racional. Hacerlo de otro modo lleva proponer cosas contrarias a la ley de la gravedad demasiado a menudo.

17 comentarios:

dot dijo...

¿Alguién me explica como comprar deuda de una hipoteca de alto riesgo se puede considerar una buena inversión? Sí, que cuanto más riesgo mayores beneficios, si sale bien claro, pero el rieso de que no vaya bien es elevadísimo.

Egocrata dijo...

Varios motivos:

1. Con los precios de la vivienda subiendo constantemente (burbuja, recuerda), si no se paga, uno recibe un activo rentable.

2. (más importante) la deuda no se vendía agrupada por clase de hipoteca, sino en paquetes diseñados para tener una buena cualificación de agencia; una mezcla de hipotecas basura, hipotecas de primera y varias chucherías de calidad. Es por eso que la crisis es complicada; hay mucha deuda mala "camuflada" en paquetes aparentemente inofensivos.

Poldec dijo...

Bien traído. Hay quien ha interpretado el derecho a la vivienda como el derecho a ser propietario de una vivienda. Ni siquiera se deja cabida al arrendamiento de viviendas.

Se cita con frecuencia al artículo constitucional, que realmente es un precepto de carácter programático e informador de la legislación positiva, como si fuera una norma directamente aplicable (como si son otros). Es importante pero no puede ser exigido directamente ante los poderes públicos.

En cuanto al mercado de vivienda, yo sigo opinando que sería bueno, por ejemplo, reformar la LEC para introducir de una vez los juicios rápidos en materia civil y dar así garantías jurídicas a los arrendadores. Eso sacaría muchas más viviendas para el alquiler, con la consecuente relajación de los precios.

Saludos

Egocrata dijo...

Totalmente de acuerdo, Poldec. Alquilar en España es demasiado difícil y arriesgado.

Jessica dijo...

Eh! Te recuerdo que yo soy la primera que vive de alquiler, que creo que comprar una vivienda, hoy en día, NO es una buena idea y que relacionar precio de la vivienda de COMPRA con emancipación juvenil es una falacia. Parece que en este país solo podamos emanciparnos cuando podamos comprar un piso, y vale, sí, el mercado de alquiler es escaso, ¡pero no inexistente! Y quien diga que alquilar sale por el mismo precio que pagar una hipoteca es que hace décadas que no compara precios.

Me parece que en el post no exigía responsabilidades al Estado por ningún lado, ni tampoco defendía que fuese una buena inversión comprar en esas circunstancias. Pero sí decía que echo en falta el análisis a ras del suelo en los medios de comunicación. No hago juicios de valor, o no pretendía hacerlos, sobre la decisión de compra de esas personas (entre otras cosas, porque estoy más cerca de la tuya de lo que, al parecer, daba a entender), pero sí valoraba que echaba en falta en los medios de comunicación el análisis desde el punto de vista de la ciudadanía, y no tanto desde el punto de vista de la banca privada y de los inversores.

geógrafo subjetivo dijo...

El problema al menos en España es que el Estado sale demasiadas veces en defensa de los sectores empresariales en crisis, como el caso de Delphi, y luego hace poquito o nada en inversión en VPO, que además depara dar casa sirve de control del mercado inmobiliario.

Anónimo dijo...

No por nada, pero las VPO en venta son una forma de tirar el dinero realmente espantosa...

geógrafo subjetivo dijo...

No creo que las VPO en venta sean una forma de tirar el dinero, siempre que se tomen medidas como en Andalucía: veinte años de gravamen y derecho de retracto a favor de la Administración si se quiere vender antes de este plazo.

AF dijo...

Me permito recordarle, señor, que:

1. Una cosa es que yo no considere la compra de una primera vivienda como una inversión en sentido estricto, y otra que entienda que la compra de una vivienda sea la única forma de tender al cumplimiento del derecho cosntitucional relativo a la vivienda. Pero, a su vez, no decir eso tampoco equivale a que comprar una vivienda sea espantoso y alquilar sea magnífico. Ya le argumenté a usted por qué creo eso, así que no lo repito.

Un saludo.

Manuel dijo...

Vamos a ver. Cualquiera puede saber que tanto comprar como alquilar una vivienda en este país es un riesgo y, por tanto, sería bueno fomentar las viviendas en alquiler. De modo que me parece perfecto que se expliquen los motivos para aconsejar que es un riesgo comprar vivienda en España o en EEUU

Un derecho constitucional es un derecho que tiene obligación de garantizar el estado siempre y debido a esto si no se garantiza, sea por incompetencia o sea por presiones de los bancos y de las inmobiliarias, hay que exigir que se garantice. ¿Novela? No puro ejercicio democrático y exigencia de materialización de los derechos básicos que sostienen al Estado de Bienestar. Es una de las patas de este.

No existe ningún artículo en la constitución que diga que los medios de producción tengan que ser colectivos o estar al alcance de todos, si no, sus beneficios. Por tanto no es comparable la compra de una casa con la compra de un piso aunque a efectos técnicos pueda tener cosas en común.

Y naturalmente las VPO son una forma de garantizar este derecho, así como las viviendas sociales y facilitar los alquileres.

Se está jugando demasiado con un derecho básico de los ciudadanos que es uno de los pilares del Estado de Bienestar a base de políticas fruto de cesiones a las presiones de los bancos, mafias de la construcción y especuladores del suelo, mas allá de consideraciones técnicas. Que la solución no sea fácil no quiere decir que apuntar tanto a las consecuencias del problema como a algunas causas de este de índole sociopolítico (porque asi lo son las presiones de las oligarquías financieras)sea ponerse sentimentaloides.

A mí si me importa que Perico de los Palotes duerma debajo de un puente aunque solo sea él. Y no lo digo para ponerme romántico. Tan irreal puede ser una política inadecuada por aventurera como una política tan excesívamente fría que atente contra derechos básicos y se aleje de la realidad de la calle. Y esto último está demostrado que no siempre significa eficacia ni sentido práctico

Manuel dijo...

"Por tanto no es comparable la compra de una casa con la compra de un piso aunque a efectos técnicos pueda tener cosas en común"

Quise decir que no es lo mismo comprar una CASA que comprar una FÁBRICA

geógrafo subjetivo dijo...

Nota técnica, el llamado "derecho a una vivienda" no se encuentra en el ámbito de protección propio de los derechos fundamentales y las libertades públicas de nuestra Constitución. Hay tres niveles, pues bien, el derecho a la vivienda se encuentra en el tercero, bajo el título de "principios rectores". si fuera un verdadero derecho sería exigible antes los tribunales en el caso de incumplimiento. Es un principio, un objetivo, pero jurídicamente no nos encontramos ante un verdadero derecho subjetivo. Otra cosa es que en la esfera moral o prejurídica se esté configurando como tal.

geógrafo subjetivo dijo...

No creo que alquilar sea demasiado difícil ni arriesgado, y los juicios sumarios de la LEC son un cauce bueno para reclamar impagos e instar lanzamientos. El problema viene de que buena parte de los que alquilan vivienda lo hacen bajo cuerda, es decir, sin declarar los ingresos del alquiler, por lo que luego no puede ir al juzgado a reclamar lo que les deben, porque el inquilino se marcha a Hacienda y le cuenta lo que ha pagado.

dmar dijo...

Desgraciadamente, tampoco se puede decir que el derecho a vivienda este garantizado mediante el alquiler. Como mucho te garantizan el derecho a una habitación en piso compartido.

Yo estoy buscando un piso para alquilar yo sólo. En el centro de Madrid, por ¡700€!, lo máximo que encuentras es un estudio de 25 m2 decente; hay cosas más grandes (y destartaladas), pero para esas hay que andar muy vivo, o irte a una agencia que te cobrará una mensualidad extra.

Luego puedes irte fuera del centro, pero en general las viviendas en alquiler en estas zonas son, en este caso, demasiado grandes, y la oferta más escasa.

Cualquier tipo de VPO en alquiler les daría mil vueltas a lo que se está ofreciendo.

La cuestión es que si te lo curras acabas encontrando algo, pero eso es con mi sueldo relativamente alto (unos 1350€); si fuera mileurista no quiero ni imaginarlo.

itaca2000 dijo...

Por supuesto que el derecho a la vivienda no presupone ni debe presuponer el derecho a la "posesión" de vivienda, siempre que tengas la oportunidad de "poseer" algún sitio donde refugiarte de tanto en tanto, ya sea porque tienes un salario suficiente como para alquilarte un pisito en Vallecas, por ejemplo, o algún otro tipo de ayuda que te permita albergarte bajo un techo con paredes, puertas y ventanas. Yo lo considero un derecho de ciudadanía y así está estipulado en el articulado legal, derecho a vivienda, no derecho a "vivienda privada", pero sí derecho a vivienda. Y para poder ejercer tal derecho se deben dar las condiciones adecuadas, poder pagarla, ya sea por alquiler, ya sea por compra, ya sea como sea.

Pero en todo caso, ni Estados Unidos (por mucho que digan), ni España son estados donde el alquiler sea razonablemente sencillo de pagar con los sueldos que recibe el trabajador. Las dos naciones me las conozco lo suficiente como para poder afirmar tal cosa. Sueldos bajos, alquileres muy caros. La ventaja de USA es que siempre puedes vivir en un "baseman" (no me acuerdo si era así la palabreja) bajo tierra, con unas ventanitas por ahí arriba, lleno de humedad y con todos los desagües del edificio pasando por todos los lugares de la "casa".

Bueno, no digo que el estado (o la comunidad, desde otro punto de vista) deba o no hacerse cargo de las hipotecas que no pueden pagar los más "atrevidos" que corren riesgos "innecesarios", pero sí que es cierto que el Estado muy a menudo costea quiebres de empresas, aunque tú digas lo contrario, del mismo modo que da subvenciones a empresas para que se coloquen en su país y luego éstas se deslocalizan y a tomar por el saco "la inversión".

Insisto siempre que el estado (comunidad) ha de ser mínimamente "proteccionista" hacia sus "ciudadanos"; o se persigue a los avispados que intentan hacer negocios con "hipotecas de riesgo", dejando este asunto por ejemplo nada más en entidades "oficiales" (como dices tú del caso español), o se equiparan los sueldos de manera mínimamente digna, o se garantiza que cualquier persona nunca va a quedarse un mes sin cobrar una cantidad mínima digna, etc,

O todos moros o todos cristinaso, coñe!

itaca2000 dijo...

Por supuesto, no es lo mismo el "derecho a vivienda" que el derecho a "poseer una empresa privada", que tal derecho digo yo que no existe (afortunadamente), lo cual no quiere decir que el Estado se encarga de privatizar todo lo privatizable; eso sí siempre a favor del mejor postor que luego resulta, generalmente, ser un gran impostor. Sí, derecho a vivienda (¿en qué condiciones, en qué modo, de qué tipo, etc?, debería establecerselo la propia comunidad), derecho a repartición de la riqueza (no a la posesión de la riqueza), derecho a una renta básica digna y adecuada como para poder ejercer el resto de derechos que debería tener todo ciudadano (por el simple hecho de haber nacido y ser ciudadano, sano, enfermo, emprendedor, oportunista, avispado, torpe, inútil, deprimido, "subnormal", atlético, cojo, mudo, ciego, tonto, etc.

Manuel dijo...

El derecho a la vivienda será un derecho que se encuentra en el tercer nivel dentro de los Principios Rectores pero eso significa que es un derecho democrático. Y no solo es que lo diga la Constitución, es que lo dice tb la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano, La Carta Social Europea, las constituciones de todos los países democráticos, etc y, por tanto, no se puede considerar que está por delante el interés del mercado que el del inquilino, tecnicismos aparte.

Y en la esfera moral y pre-jurídica ya está considerado como un derecho social fundamental por el hecho de que es uno de los pilares del Estado de Bienestar Europeo. Que los poderes económicos se las apañen para que el contenido social de nuestro marco legislativo de Estado Social y Democrático de Derecho no se pueda llevar a la práctica, incluso a la hora de elaborar una constitución, es otra cosa.

El derecho a poseer una empresa privada me imagino que existe en cuanto que la Constitución, tanto la nuestra como cualuier otra que sea democrática, consagra el derecho a la propiedad privada y al libre mercado.