miércoles, septiembre 19, 2007

Parche de alquiler

Tanto lloriquear de un servidor para que el gobierno haga algo para incentivar los alquileres, y van y me salen con esto. Subvención directa a jóvenes que alquilan y desgravación fiscal; la subvención moderadamente redistributiva, pero poco eficaz (más luego) y la desgravación un poco regresiva (menos que la muy regresiva desgravación a hipotecas), aunque al menos se limita a las rentas bajas.

El problema, sin embargo, es el de siempre: lo de la falta de alquiler no es sólo falta de demanda; es también falta de oferta. Se habla mucho de eso que lo de querer comprar casitas en España es algo cultural, que somos todos muy conservadores; el problema a menudo es que de hecho hay poco o nada que alquilar.

Un propietario cuando pone una casa en alquiler corre un riesgo; el inquilino es un misterio enorme para él. El tipo puede ser un cretino que no cree en pagar a tiempo, una estrella de rock a tiempo parcial que le destroza el chiringuito, un pirómano peligroso o alguien con mala suerte que es atropellado por un camión, pierde el trabajo y no puede salir de casa ni tiene dinero para pagarle. Tener un piso vacio tiene un coste (pago de hipoteca menos incremento en equidad); tenerlo alquilado tiene una probabilidad determinada de generar ingreso, y otra de tener un desastre entre manos.

Llevo una temporada viviendo en Estados Unidos, y si algo me ha sorprendido mucho es lo despiadado de las leyes de deshaucio en muchos estados. En Connecticut uno se retrasa diez días en sus pagos y es perfectamente posible que antes de dos meses ya esté de patitas en la calle; el casero tiene derecho de paso y los tribunales de arbitraje casi ni te leen el caso antes de echarte. No hace falta que le recuerde a nadie lo "sencillo" que el proceso resulta en España, y la velocidad vertiginosa de los tribunales.

El resultado evidente es que sencillamente los propietarios ven la opción de alquilar con malos ojos; es casi más barato dejar la casa vacia que jugar a la ruleta. La oferta de alquiler es limitada, los avales que piden son ridículos, y los precios altos, y el vivir con una hipoteca se hace mucho más atractivo.

¿Qué sucede cuando el gobierno da una ayuda en el lado de la demanda, pero no toca la oferta?. Primero, los potenciales inquilinos tienen más dinero en el bolsillo para alquilar. Para los propietarios, eso significa que hay más potenciales clientes, al haber más gente con más dinero en el mercado. Más demanda, con más dinero... ostras, subiremos los precios.

En un mercado normal, cuando los precios suben, este se vuelve más atractivo para quien puede vender en él, ya que se puede hacer más dinero. Es posible que algunos propietarios dubitativos, al ver que pueden sablar 280 euros más a esos chavales recién salidos de la universidad (aunque cada vez valga menos), decida saltar al ruedo y ponga su piso en el mercado, pero debido al riesgo relativo de alquilar el mercado, el aumento de la oferta es más que probable que no compense el incremento de la demanda. El resultado: precios ligeramente más altos, unos cuantos pisos más alquilados, y una bonita transferencia de fondos a quien tiene pisos más que a los que los alquila.

El mercado de alquiler es un ejemplo clásico de mercado con costes de transacción altos. Los actores implicados tienen problemas para conseguir información de la otra parte, hacer los contratos efectivos y conseguir que las transacciones estén libres de abogados. Más que dar dinero a unos o a otros, la solución si se quiere incentivar el alquiler es la verdad más barata, aunque menos sencilla.

Aunque claro, cuando el gobierno implementa de forma tan cutre algo como la agencia de alquiler, algo que era exáctamente lo que este mercado pide, no sé qué esperar ya. Sí, hay mecanismos (Jessica comenta uno estupendo, casi totalmente desconocido y mucho más útil que 200 euros al mes a largo plazo), pero claro, eso es más difícil de vender. Soy un firme creyente en el electoralismo, pero espero que al menos los políticos busquen la solución eficiente, no la fácil de (re)vender.

Nota: hoy me explico mal. Remarco, como comenta Jessica más abajo, que el gobierno ya ha hecho cositas como el PNAG para reforzar el lado de la oferta, pero lo ha vendido tan mal que dudo que más de tres propietarios se hayan enterado del asunto. Que alguien les compre un publicista, porque la verdad no saben vender.

Y sí, el efecto neto de ambas medidas debería ser neutral respecto a precios pero aumentando el número de pisos alquilados...si alguien supiera que las medidas existen.

Muchas gracias por las correcciones, de todos modos. Uno está torpe.

Nota 2: la última entrada de Jessica en su bitácora es sencillamente magistral, y le da sopas con honda a este. Así que a leerlo.

Nota 3: me cuentan que el PNAG no es de hecho una iniciativa del gobierno. Recorrijo mi postura, si eso es cierto, y paso a atacar otra vez el plan. ¿Alguien reconfirma lo que dice Ismael?

9 comentarios:

Lole dijo...

Pues muy interesante la explicación sobre la consecuencia de aplicar subvenciones a la demanda sin incrementar la oferta. Tiene mucha lógica.
Faltan pisos para alquilar, cierto.
Muchos pisos son propiedad de personas que los compraron para cederlos a sus hijos cuando se hagan mayores. Y para que se decidan a alquilarlos, las condiciones legales para desahuciar al inquilino tendrían que ser todavía más rápidas que lo que usted menciona en USA.
Vamos, que muchos no estarán satisfechos hasta que baste con llamar al poli que está en el bar de al lado tomándose un tentempié, y que éste suba al piso y ponga directamente al moroso de patitas en la calle. Lo de tener que recurrir a letrados produce sarpullidos entre los propietarios.

Como inquilino que soy, veo con agrado una cierta cobertura legal contra la arbitrariedad de los arrendadores. Otra cosa es que el proceso judicial de desahucio sea cuasi-eterno.

Otro factor para la escasez de viviendas en alquiler es que muchos pisos vacíos no se están declarando a Hacienda. Y para acogerse a cualquier plan gubernamental, tendrían que exponerse a la luz.

wininu dijo...

no puedo estar más de acuerdo

Jessica dijo...

Creo que hay un par de errores en tu comentario:

1. En lo que hace referencia al deshaucio de los inquilinos morosos. Que el Gobierno sea completamente incompetente para comunicar su gestión no significa que los avances en materia de vivienda no existan. Entre ellos, precisamente la media que comentabas al final, el Plan Nacional de Alquiler Garantizado, que permite deshauciar al inquilino moroso en menos de dos meses, y sin necesidad de abogado ni procurador, a través de la junta de arbitraje.

2. Precisamente el PNAG pretendía tocar la oferta, aumentando el número de viviendas en el mercado de alquiler. Primero se incentivó la oferta con el PNAG, y ahora se inventiva la demanda. La idea es dinamizar el mercado de alquiler.

3. La medida no es universal, está limitada a un segmento de arrendatarios potenciales limitado: jóvenes de entre 22 y 30 años con ingresos brutos anuales inferiores a los 22.000 euros mensuales. Mileuristas, vamos, que ya se las veían negras para alquilar a los precios actuales. No creo que haya mucho margen para subir los precios de los alquileres en ese segmento, precisamente.

Alex Guerrero dijo...

Es largo de explicar, pero no estás del todo acertado. Sí hay un efecto claro sobre la oferta.

Te lo ilustro aquí, que un gráfico siempre dice más que muchos caracteres.

Egocrata dijo...

Pues la verdad, alguien tiene que fusilar a los responsables de comunicación del gobierno, porque el PNAG no se ha visto por ninguna parte. Mi intención era remarcar eso, pero parece que no lo hago bien :-).

Sobre la limitación de la medida a un segmento, ya comento (aunque supongo que no remarco suficiente) que el hecho que se limite a una franja de potenciales inquilinos modera la presión que creará sobre los precios. Aún así, sigue teniendo un relativo efecto inflacionario.

Augie March dijo...

Ah, claro.

El link ese que enlazáis en los comentarios no tiene desperdicio. Nos explica que la demanda aumentará por el tirón del "chequepiso". Pero... ¡cáspita!. No habíamos caído en el indudable aumento de la oferta por el PNAG. Para empezar, deberían haberlo llamado PANG o SUPERPANG si querían que sus logros calaran...

En el mundo en el que yo habito se ha producido un descenso pronunciadísimo en la demanda de vivienda nueva (y a partir del CTE, veremos las clamorosas estadísticas dentro de un año) que ya ha tenido su reflejo en el precio.

Es de una inocencia propia de benditos pensar que la reducción de la demanda de vivienda en propiedad no tendrá efecto inmediato en la demanda de pisos en alquiler. Si queréis os hago cuatro gráficos mucho más chulos al respecto.

. . . .

El SUPERPANG, de todas formas, no ha acabado de llegar al público. Ha sido un poco como el Esperanto: una gran idea que, nadie sabe por qué, no ha calado.

3. La medida no es universal, está limitada a un segmento de arrendatarios potenciales limitado: jóvenes de entre 22 y 30 años con ingresos brutos anuales inferiores a los 22.000 euros mensuales.

Eso es. No es universal. Ni siquiera es "justa". De hecho, puede tener consecuencias positivas "colaterales", como que familias con 3 hijos que viven hacinadas en un puto piso de 40 metros ganen espacio cuando el mayor se de el piro.

Voy a llamar ahora mismo al propietario de mi piso para contarle lo del SUPERPANG. No sé por qué me da a mí que me va a contestar con un eructo, como cuando le digo que tiene que arreglar la instalación eléctrica.

Ismael dijo...

¿No sé por qué os empeñáis en colgarle al gobierno la medallita por el PNAG?

http://libros.derecho.com/boletin/articulos/articulo38.htm

Egocrata dijo...

Curioso. Lo añado.

Anónimo dijo...

hola chicos,

aquí está el responsable de comunicación del PNAG. Preguntad y seréis respondidos....

Saludos,

Juan