sábado, julio 28, 2007

La exageración inmobiliaria

Estos días Marc Vidal publicaba una lista de las 100 horrorosas catástrofes y mentiras que garantizan que el mundo se acaba ya seguro de aquí nada en España con el final de la burbuja inmobiliaria. La verdad, no estoy para fiskear todo el texto, larguísimo y cargado de datos, en parte por que no tengo tiempo, en parte porque hay muchas afirmaciones (todas) sin enlace concreto para poder contrastar fuentes. Cuando se repiten cosas como "muchas inmobiliarias", "muchos inversores" o "muchos técnicos de tal sitio dicen a micrófono cerrado" tantas veces, no hay manera de rebatir las cosas como Dios manda.

Aún así, es hora de precisar un poco las cosas, que aquí parece que vamos al naufragio directo y la verdad, no es del todo cierto.

Empezaremos por lo más obvio: sí, España ha tenido una burbuja inmobiliaria, sí, se está pinchando, y sí, tendrá efectos sobre la economía. Lo que no está nada claro, y es un asunto en que el artículo de Marc exagera demasiado, es que sus efectos sean equivalentes a las siete plagas de Egipto.

El ejemplo más claro es mirar a otras burbujas especulativas en la construcción en otros sitios, con cifras parecidas a las españolas. El caso más obvio es Estados Unidos, donde el tortazo del mercado ha sido espantoso (que me lo digan a mí, que trabajaba en el sector), y sigue en plena espiral descendente. Como España, Estados Unidos tenía altas tasas de déficit exterior, una moneda refugio como divisa, elevado endeudamiento de las familias y muchas hipotecas paseándose por el mercado secundario. Con en España, los precios de la vivienda se salieron de la escala, frenaron, y llevan casi un año en algunos mercados bajando con ganas (y a valor nominal, incluso. Es un frenazo serio). Incluso las tasas de morosidad son comparables; de hecho, las americanas son bastante más altas, y con valores de riesgo mayores dado la falta de redes de seguridad sociales para cubrir cosas como accidentes médicos.

¿El resultado? La bolsa lleva una buena temporada dando tumbos, y el crecimiento en el primer trimestre fue bastante tímido, pero la economía anda creciendo ahora al 3,4%, con el paro aún bajo. No son números estelares (son peores que los españoles, vamos), pero a decir verdad son bastante parecidos a lo que veríamos en España si la burbuja inmobiliaria acaba de mala manera. A saber, tortazo bursatil, crecimiento entre un 0,5% y un 1,0% más lento, el paro estable, y la bolsa bajando al llevarse la crisis por delante a las empresas más inútiles. Y considerando que el mercado hipotecario es más restrictivo en España que en América (donde hasta hace poco era ridículamente fácil que te aprobaran una hipoteca) y las regulaciones bancarias más estrictas, es posible que el problema sea menos grave.

Por lo que respecta al resto, el euro aseguraría estabilidad monetaria (más aún cuando vemos que casi todo el déficit exterior es en la misma moneda, y por lo tanto no afecta su fortaleza), un buen puñado de gente que se metió en una hipoteca sin poder permitírsela se pillaría los dedos (lo siento, pero la han pifiado), y un buen puñado de listillos que se hicieron promotores para a ver si se hacían ricos descubrirán el significado de la palabra "ajuste". La economía dejará de invertir tanto dinero en un sector que no promete ya beneficios, hará ruidos raros en forma de crecimiento perdido mientras busca otro lugar donde crecer, y seguirá a lo suyo al cabo de un rato. Y en España aprenderemos de una puta vez que el ladrillo no es una inversión de riesgo cero.

¿Dolera? Un poquito. De aquí a decir que la verdad está ahí fuera, todo el mundo miente, el final está cerca, arrepentíos especuladores, sin embargo, hay un trecho. Y por cierto, lo que digo no es algo que no repitan los informes de la OCDE, artículos serios en el Economist, y básicamente cualquier economista sensato que no tenga tendencia a ver todo en clave de catástrofe.

Una última nota: las cuentas del Banco de España. Son públicas. Toda la prensa internacional las lee. Todos los inversores tienen acceso a ellas. ¿Nadie ve la catástrofe? Lo de la venta de oro es una especie de paranoia mítica (Francia y Suiza están haciendo lo mismo), una reliquia de tiempos en que el oro era la base del sistema monetario, y no otra clase de piedra valiosa con un valor de mercado horriblemente fluctuante. En otras palabras, como depósito de valor no tiene nada de especial, lo que habla Marc es cargar contra molinos de viento.

Concluyendo: ¿Crisis? Sí. ¿Grave? Para los ingenuos que pierdan dinero en ella, mucha. Para la economía, en agregado, no excesivamente.

11 comentarios:

paaq dijo...

Hombre, eso de que el paro se va a mantener... Ahora mismo estamos en mínimos históricos de paro, y según el INE, de los 18 millones largos de trabajadores de España, 2,65 millones pertenecen al sector de la construcción. Eso es un 15% del empleo. Además, es un sector que ha crecido una burrada los últimos años, se ha prácticamente duplicado. En USA, si no he entendido mal las cifras del Census, la construcción emplea a 6,57 millones de personas para una población de trabajadores de 155 millones, lo que es un 4%.

El paro va a ser el causante de otros fenómenos como la resctricción del consumo, etc etc. Yo sí que veo motivos para la crisis.

vaelico dijo...

La crisis va a ser dolorosa para algunos, pero es que está siendo ya más que necesaria. Es imposible plantearte hacer cualquier tipo de empresa diferente del ladrillo si:

1. Sabes que metiendo tu dinero en el ladrillo ganarás mucho más.

2. Aunque tu proyecto sea bueno, la necesidad de oficinas/locales/naves etc., hace que tus hipotéticos beneficios se vean disminuidos por los infladísimos costes fijos del alquiler o hipoteca. En otras palabras: el "negocio" inmobiliario de un señor que no tiene ni que mover un dedo, chupa la sangre de tu negocio hasta comprometer su viabilidad como tal. El resultado es la parálisis de todos los otros sectores de la economía.

Una crisis puede ser dolorosa a corto plazo pero liberará las energías de mucha gente para crear riqueza de otra forma.

Por cierto, buen blog. No lo conocía. Os hago un enlace desde el mío: Inmobiliaria y finanzas domésticas

Lole dijo...

Buenas. Me gustaría hacer una matización si bien reconozco que no tengo cualificación en el ramo, y por tanto sin duda podrá usted aclararme.

Usted ha hecho una valoración de las consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria en España mediante una comparación con la de USA.
¿Ha tenido usted en cuenta que la economía norteamericana está mucho más diversificada que la española?
¿Ha tenido usted en cuenta los beneficios que se obtienen en USA por el uso generalido en todo el mundo del patrón Dolar?
¿Ha tenido en cuenta las pérdidas de puestos de trabajo que supondrá el cierre de los negocios inmobiliarios que sobren, así como los derivados del sector, ya sea, muebles, sanitarios, etc?
A lo mejor estoy diciendo perogrulladas, por tanto, conque me responda sí, sí y sí, me basta.

Saludos

(Por cierto, me gusta mucho su blog)

Egocrata dijo...

Por partes:

1. Diferentes formas de contar en EUA y España; EUA son más restrictivos. Por añadido, el gasto en infraestructuras es muchísimo más bajo en EUA que en España; el estado tiene un peso enorme en el sector de la construcción, y tiene margen para invertir más si fuera necesario.

Por añadido, toda esa mano de obra, como dice Vaelico, está empleada en algo que de hecho no da un retorno real efectivo.

2. Totalmente de acuerdo. España parece un país petrolero, sólo que con ladrillos.

3. La economía americana está más diversificada, pero en proporción (cuenta la diferencia de tamaño) la diferencia no es excesiva. España es una economía moderna.

4. España no sólo tiene una divisa refugio comparable, si no que además ahora mismo más fuerte que el dólar.

5. Sí, ese es el ajuste que digo que va a haber. Ajuste, no catastrofe.

don-aire dijo...

Buen post, ego (cogito). Me he permitido menearlo

Lole dijo...

Gracias por su respuesta, Egócrata

Marc Vidal dijo...

Hubiera preferido que tu comentario sobre mi post “100 claves de la burbuja” lo hubieras hecho en el hilo del mismo pero no siendo así te contestaré aquí.

No se a que te dedicas ni me importa demasiado pero, en mi caso, por suerte o por desgracia, mi vida transcurre entre economistas, analistas, inversores, agentes de bolsa, catedráticos de economía y otros especimenes de esa índole. Lo digo por que no soy el un aguantapancartas dispuesto a gritar a favor de la bajada de los precios de la vivienda sin saber que eso solo traerá gravísimos inconvenientes. No, yo, resulta que soy otro tipo de burbujista. Un licenciado en Administración y Dirección de Empresas, master en Gestión Patrimonial (¿a parte de publicista diplomado?) y que decide que debe hacerse con más de 400 millones de Euros del grupo de empresas asociada a nuestra compañía. Lo digo a título de aclaración porque pareces no saber nada de mí.

En tu post catalogas la recopilación de 100 puntos para la reflexión como 100 mentiras y que no aporto enlaces. Bien, lo primero que tu tampoco aportas muchos, por no aportar no aportas ni un enlace al artículo que dices criticar. En mi caso, el problema es que no soy muy ducho en eso de enlazar en mis artículos, uno se hace mayor y estas cosas cuestan por no tenerlo automatizado, supongo. La gran mayoría de datos están en papel o simplemente pertenecen a datos de experiencia. No obstante en los próximos días, no sufras, aportaré esos enlaces.

Reconozco que con los datos que aporta el gobierno sobre la economía española se hace complicado negativizarla pero, por desgracia, la cosa no es como pintan en moncloa. En momentos como este hay que abandonar el filopartidismo y mirar las cosas con perspectiva.

No he pretendido exagerar pero hay aspectos que son indudables. Hay tres millones de viviendas vacías en España esperando los efectos de la especulación. Esta no llegará puesto que los precios se estancarán. Los inversores de segunda, esos del pisito más y lo pongo en alquiler y la hipoteca se paga sola ya han abandonado el método. Resulta querido amigo que esos, eran el 40% de los compradores durante los últimos 4 años. Te recomiendo que cojas un vuelo y te acerques a España te des una vuelta por Vinaroz, Madrid norte, Toledo, Deltebre, Murcia, Felanitx,… y compruebes como huelen los barrios (ciudades) fantasma.

¿Qué tendrá que ver Estados Unidos con España? Esa cancioncilla es recurrente pero no sirve. EUA es la primera potencia del mundo y su PIB el 30% del planeta. Puede permitirse el déficit que quiera y además su capacidad industrial e inversora permite cualquier crisis del tipo que sea. Viven en otra división y tú lo sabes. España depende de una manera exagerada del sector inmobiliario y no hay comparación en ningún país del mundo. Que cerca del 31% (te daré los enlaces en mi blog) de la gestión económica española gire entorno del mundo inmobiliario es un hecho único en el mundo. No es comparable. Un PIB como el español, superado por 21 países, es el segundo en términos absolutos que más déficit exterior tiene. Eso demuestra tantas cosas que no me caben aquí. NO me compares EUA con España. No vale. La morosidad americana es cultural, en España es desconocida a esos niveles. Eso ya se verá pero el interbancario americano puede permitirse impagos por valores que el interbancario español no puede ni soñar.

Hay que ser optimista, claro, pero eso se lo dices a los 60.000 promotores que hay en España, esos que ya no buscan suelo, ya no invierten, solo esperan acontecimientos. El enlace del Economist como todo lo que indicas parece muy vinculado a EUA y te repito, y he trabajado en New York, no tiene mucho que ver con lo que pasa aquí. Seria muy largo aportarte las diferencias pero estoy seguro que las sabes y las obvias.

Llamar a un premio Nóbel de economía, al titular del Lex de Financial Times, a la editorial de Daily Telegraph, al relator para la vivienda de la ONU, a Keene de Bloomberg, y muchos más economistas, catastrofistas es un simplismo que no va con un análisis serio y me sorprende viendo el resto de posts que hay en este magnífico blog.

Por supuesto que las cuentas del Banco de España son públicas y ¿Quién te ha dicho a ti que nadie ha clamado al cielo?, hasta el FMI ha solicitado al gobierno español que deje de engañar a los españoles con eso de que la economía va bien, que es hora de poner el freno de mano y apretarse los cinturones, de avisar a la gente de que pintan bastos. ¿Por qué Carmen Chacón se limita a parar una entrevista cuando le cuestionan esos temas en la BBC?, ¿Por qué la bloomberg tv garantiza que España está en Banca rota técnicamente?... La prensa internacional cuando mira a España ya no ve un paraíso y un precioso jardín donde invertir y lo está haciendo saber a todos. En Francia hay un observatorio “Bulle-inmobiliere” dedicado a recopilar datos al respecto.

La venta de oro sería anecdótica hasta cierto punto si fuera solo eso. Por supuesto los tiempos son otros pero el oro continúa siendo el Crew de valores, un sistema de medición por el que los Bancos Centrales estiman sus compras de crédito interbancario. Es cierto que otros países hacen lo mismo pero mantienen porcentajes de reserva muy superiores a los que está manteniendo España. Además las ventas de EUA se contrarrestan con compras de Petróleo, por ejemplo y en el caso que comentas, Francia ha cambiado el oro por bonos británicos (mucho más valorados en el mercado asiático) y Suiza por exceso, aunque también ha comprado divisas en Euro ya que ellos no tienen euros. Lo peor amigo mío es que España se vende Oro, Divisas y los bonos de más valor británicos y americanos. Eso es un síntoma no una especulación, demuestra que algo falla y no que se está cambiando el modelo, porque si fuera así… ¿Qué estamos comprando a cambio?... dinero, solo dinero que hace falta para el ingente impago de promotores medios que se está produciendo. Conozco personalmente decenas de casos dramáticos.

¿Tener una deuda hipotecaria del 106% del PIB es una broma?, ¿un 40% superior a la media europea nos acerca o nos aleja de esa franquicia de seguridad interbancaria europea…?

Qué el numero de visados de pisos para construir baje un 84% en junio, ¿como lo definirías… ajuste?

Cuándo el paro crezca, que crecerá por que no habrá pisos que construir, ¿quien comprará coches, viajes, apartamentos, ropa, cenas, lujo,…?

Hay una cosa que me preocupa especialmente: España no ha conocido el PARO INMIGRANTE, no sabemos que es y me temo que no es nada bueno.

El listado que hice solo buscaba empaquetar un montón de aspectos que voy viendo en mi actividad diaria. Solo aplicaba el sentido común, la observación y lo que he ido leyendo. Obviamente no puedo citar con nombres y apellidos algunos de los directivos y personas que me han aportado datos porque me relaciono con ellos a diario y mi listado era un puro ejercicio personal que responde a la credibilidad que algunos puedan darme y por supuesto no lleva implícita la que tu me consideres creíble. Si crees que soy un catastrofista esquizofrénico por supuesto no creerás el 50% de lo que digo…no obstante te pido que indagues, que esperes esos enlaces y que pienses friamente.

Uno de los cinco principales empresarios de este país, y amigo, me dijo hace poco durante la entrega de premios al directivo del año de la AEDE: “viene tormenta Marc, el gobierno lo sabe y espera que no empiece a llover antes de marzo, pero viene tormenta y de las fuertes. Este pais no ha vivido nada similar hace mucho tiempo, la del 93 va a ser un recuerdo agradable comparado con esto”. No lo creí pero empecé a escudriñar la letra pequeña de las noticias y te aseguro que “viene tormenta amigo, viene tormenta”.

En todo caso, como te decía, me pongo a recopilar enlaces para que los que duden de todo lo que he dicho tengáis más datos y argumentos.

Un saludo y felicidades por el blog en su conjunto excepto por este post… 

Egocrata dijo...

Bueno, no me muevo por círculos tan altos, pero no es que sea un analfabeto económico. Estudié políticas, con algún master añadido y estancias por el exterior. Pero vamos, que no me meteré en una guerra de credenciales :-).

A lo que íbamos. Empezaré con más artículos del Economist, todos centrados en España. Todos dicen que sí, puede venir crisis... y por cierto, estiman el sector inmobiliario en un 7-10% del PIB, no ese 30% que citas.

http://economist.com/opinion/displaystory.cfm?story_id=9118701
http://economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=9090270

El articulo más preocupante, y que por cierto se refiere bien poco al sector inmobiliario, referencia este paper de Blanchard:

http://www.imf.org/external/np/res/seminars/2006/arc/pdf/blan.pdf
http://economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=8601486

Y se centra en que el problema se deriva de la inflación y los costes laborales, y no tanto de la burbuja inmobiliaria.

Sí, España tiene un problema. Y sí, tras 10-12 años de crecimiento, ya le toca un frenazo. Lo que no parece tan claro es que este frenazo tenga que ser catastrófico.

Para empezar, el gobierno tiene margen fiscal a espuertas para contrarrestar una caída de la construcción. Un 2% del PIB en superávit es una exageración; Solbes puede aumentar el gasto un 4% y ni acercarse a los límites europeos. Y con la deuda del estado muy, muy baja (un 40% del PIB) hay margen de financiación. Citarás el ejemplo de Portugal o Italia, que se metieron en berenjenales parecidos de déficits exteriores, pero en ambos casos el gobierno carecía de margen para dar gas a base de gasto público.

Sobre el horror de las casas vacias... Sí, los propietarios o se las comerán con patatas, vendiendo a poco beneficio, o ahí quedarán. La cuestión es que en España, en contra de lo que ha sucedido en EUA, los requisitos para hipotecarse son más duros; la morosidad es más baja. Aquí el año pasado estaba cerrando hipotecas sólo con 12 meses de nómina y el carnet de conducir como documentación, sin tener la obligación de mirar más allá de eso. Evidentemente, los impagos se han convertido en un problema muy grave.

Por añadido, España no tiene la enorme cantidad de hipotecas creativas (option ARM, interest only...) que aquí se han repartido. Y en contra de lo que hacen por aquí, en España no es tan habitual refinanciar, usando la casa como una hucha cerdito mágica.

http://www.dallasfed.org/research/eclett/2006/el0611.html

¿Habrá crisis? Sí. Lo que veo es que más que crecimiento negativo, paro masivo y desastre grave, pasaremos de crecer un 4% a un 2.5%. Es para preocuparse, pero no para morirse de miedo. Y oye, un poco de deflación... qué quieres que te diga. Se ha crecido demasiado.

Whitard dijo...

Aunque algunos ejemplos expuestos tampoco me convencen, estoy muy de acuerdo con el fondo de este post.

Me permito añadir algunas razones que, creo, prueban la exageración de la crisis:

1. Las principales constructoras (a excepción de Acciona y Sacyr) se han cubierto frente a posibles complicaciones. A día de hoy, el negocio inmobiliario sólo supone el 7% del beneficio de las constructoras.

2. Cada vez que oigo hablar de morosidad me pongo de mala hostia. Dicen que su subida es una especie de reflejo de lo que se nos viene encima. Con tasas superiores al 4% eso tendría sentido. Pero, cojones, venimos de mínimos históricos y aún hay quien se echa las manos a la cabeza porque sube un poco (¿en cuánto está? ¿En 0,6%?)... Hace diez años la morosidad era del8% en nuestro país. Ahora, con tipos altos, no supera el 1% ni de coña. Uhhhh, para echarse a temblar.

3. Es cierto que en España se vienen concediendo hipotecas con más ligereza que antaño, pero esto no es EE.UU. Aquí no hay dios que te conceda una hipoteca si eres moroso reincidente, cosa que allí si ocurre. Y es precisamente en el sector de las hipotecas de riesgo donde se han dado el castañazo.

4. Una grandísima parte del sector inmobiliario está en manos de particulares (si hace falta, busco elporcentaje). Creo que este es el verdadero factor diferencial de la burbuja inmobiliaria en España. Yo me echaría a temblar si atravesásemos una etapa de recesión o si el paro subiese de forma preocupante. De momento, ocurre todo lo contrario.

5. Esta misma semana el FMI corrigió al alza la previsión de crecimiento de España. Con matices, por supuesto, pero también tranquilizó a los catastrofistas (¿dejará el FT de dar la tabarra?), diciendo que la desaceleración inmobiliaria era más lenta de lo anteriormente previsto.

Hace unos meses, un experto en estos temas despreciaba el término 'burbuja inmobiliaria'. Según él, el fenómeno se asemejaba más a un sufflé, recalentado por unos tipos demasiado bajos y una bonanza económica prolongada. Ahora toca que enfríe.

Egocrata dijo...

La cuestión es que hace 2-3 años uno leía predicciones sobre Estados Unidos, que vivía en números parecidos a España ahora, que el mundo se acababa y que la economía se iría al carajo algo serio si la burbuja estallaba.

Bueno, no lo ha hecho.

España no puede devaluar su moneda, eso está claro. Pero la salud de las cuentas públicas, el hecho que la mayor parte del comercio es con el resto de Europa, que está finalmente empezando a crecer (y comprar más) y el hecho la morosidad es menos peligrosa que en EUA me hacen creer que el frenazo será menos intenso de lo que dices, Marc.

Veremos el año que viene :-).

alfombril dijo...

No tengo formación académica en economía pero creo que no hace falta ni saber leer para tener en cuenta algunas cosas que son de sentido común.

La fortaleza de una economía se sustenta en el desarrollo científico-tecnológico.

España lleva perdiendo productividad desde el año 1996 y basando su crecimienteo económico en una congelación del salario real y en el trabajo de los inmigrantes.

Es inevitable que si la productividad está baja, los salarios no crezcan, sería una catastrofe si subiesen, como ocurrió a finales de los 70 y a principios de los 90, pero ¿Una economía que pierde productividad a pesar de que hay moderación salarial y basa todo su crecimiento en cartón-ladrillo es una economía sana?¿Se está haciendo una política económica acertada actualmente?¿La hizo Aznar?

Yo creo que nada más lejos y que los déficits cero de nuestras arcas públicas son déficits de nuestra competitividad y deudas de la ciudadanía hipotecada.

¿A que viene tanta comparación con EEUU? Miremos a Europa y veremos que en Francia, Benelux, paises renanos y países nórdicos tienen mucha más vivienda protegida por las administraciones públicas y más facilidades para los alquileres