jueves, diciembre 20, 2007

El absurdo del alquiler forzoso

La ley catalana de la vivienda tiene un montón de ideas cargadas de buenas intenciones, y un número de ideas casi idéntico que resultan ser más bien torpes y poco operativas. Es un ejemplo clásico de ley dedicada a solucionar los problemas de ayer con remedios de hace dos semanas, copiando lo que hacen otros sin demasiado criterio.

Para empezar, es singularmente tonto parir una ley de acceso a la vivienda precisamente cuando el mercado está arreglándote el problema solito: tras tantos años de excesos, la burbuja inmobiliaria ha estallado con ganas. De hecho los precios estan o estancados (y bajando en términos reales) o en descenso con todas las letras; el acceso a la vivienda se está haciendo más sencillo él solito.

La ley tiene dos ideas especialmente torpes. La primera es el interés en la vivienda protegida. El problema de los últimos años no ha sido la falta de oferta de vivienda; el ritmo de construcción ha sido desmesurado durante mucho tiempo. Los precios no estaban subiendo por falta de viviendas en el mercado, sino por que los tipos de interés reales eran negativos, inflando la demanda artificialmente. La única forma de limitar la subida de los precios de forma efectiva era sencillamente hacer la inversión en vivienda menos rentable; no hace falta ser demasiado brillante para darse cuenta que subvencionarla es hacer exactamente lo contrario.

¿Cómo hacer la inversión menos atractiva? El método habitual (subir tipos de interés) está fuera del alcance del gobierno catalán. La alternativa es aumentar los impuestos; eliminar la (muy regresiva) desgravación por hipotecas (también fuera del alcance autonómico), añadir tasas extras, gravar la vivienda vacia o alguna otra figura creativa. Todo patéticamente impopular, por descontado.

La otra idea absurda es la obligación de alquilar viviendas vacias. Es sencillamente poco operativo, e innecesariamente autoritario. Es mucho más sencillo y barato trabajar para que el alquilar una vivienda sea algo de muy bajo riesgo; la creación de una agencia pública de alquiler garantizado (hecha con ganas, no el intento de cuarta regional del gobierno), por ejemplo, que ponga las cosas fáciles a los caseros.

La cuestión no es que los malvados especuladores tienen casas vacías y disfrutan riéndose y tirando cacahuetes a los pobres mileuristas sin casa. Quien tiene una casa vacía está perdiendo dinero, y más con los precios estancados o a la baja. El problema es ser casero es demasiado a menudo un dolor de cabeza, especialmente en pisos baratos: el beneficio es escaso, los costes de tramitación son altos, y si los inquilinos no se portan la cosa se vuelve muy desagradable muy, muy rápido.

En vez de arrastrar a los propietarios a la fuerza a hacer algo que les da reparo con muy buenos motivos (merced de la incompetencia del sistema judicial en estos casos), sería una buena idea hacer del alquiler algo realmente rentable. Para el gobierno autonómico el coste de las medidas sería mucho más bajo (el coste de tramitación de los alquileres forzosos será muy alto, y ni siquiera entro en si la ley es constitucional o no) y para los propietarios la experiencia mucho menos desagradable.

Y sí, esto significa reformar la ley que regula los alquileres, y hacerla draconiana en contra de los inquilinos. Políticamente difícil, etcétera. Con el gobierno lleno de lastres cagamandurrias que hay en la Generalitat (traducido: ERC e IC-V), incapaz de mover nada remotamente impopular (cuarto cinturón, líneas eléctricas, túnel del AVE) lo veo difícil. En fin.

4 comentarios:

Preem Palver dijo...

Me temo que el hincapié que hace la ley con la VPO no va encaminada a resolver el problema de la vivienda (que como tu bien dices, se va resolviendo solo) Últimamente se está hablando de cientos de miles de personas en paro por el parón en el sector de la construcción, buena parte inmigrante y con poca posibilidad de reciclaje laboral. Mantener a esas personas ocupadas puede ser una medida para paliar la desestabilidad que traerá consigo la crisis, aunque a mi me parece un parche de cara a las elecciones.

En cuanto al alquiler forzoso creo que a estas alturas es totalmente inútil, tendría que haber sido una medida de choque para parar el boom inmobiliario antes de que se fuera de las manos. Por otro lado, no creo necesaria (ni beneficiosa) una ley de alquiler contraria a los intereses de los inquilinos. Probablemente con reformar la actual y mejorar la actuación judicial contra los morosos baste.

No conozco estadísticas sobre el tema, pero por mi experiencia y la de amigos la mayoría de los arrendadores son pequeños propietarios con 1 o 2 pisos en alquiler, estas personas qeu tienen el piso completamente pagado pueden llegar a cobrar entre 500 y 900 euros al mes por cada uno, incluso si lo alquila vacío (si, vacio). ¿No es ya suficientemente rentable?

En otros países el alquiler funciona muy bien y, en gran medida es porque al propietario lo pulen a impuestos. Hace tiempo leí un artículo (que he sido incapaz de encontrar) que comparaba las diferentes leyes europeas a este respecto. Creo recordar que en Alemania gran parte de los servicios los pagaba el propietario (colegios, saneamiento, hospitales, policía...) eso hace que ningún propietario pueda (o quiera) mantener su piso vacío.

Un saludo.

Egocrata dijo...

Sucede lo mismo aquí: los impuestos de propiedad sobre inmuebles son muy altos, así que la gente saca a alquilar rápido.

Nasser dijo...

A los políticos les pasa como a los médicos, si no recetan algo, el paciente se cabrea.

Hay enfermedades para las que la mejor cura es el reposo. Pero ante la presión del paciente, el médico le da un placebo.
Los políticos también utilizan los placebos. Ante un problema se crea una agencia, se saca una ley integral, y todos contentos.

geógrafo subjetivo dijo...

Vamos a ver si consigo explicarme con claridad. El primer problema que tiene nuestro mercado de alquiler es que es ilegal, es decir, las rentas se pagan bajo cuerda para evitar los impuestos, por lo que pocos propietarios pueden luego recurrir a los tribunales. El segundo se resolvería con una subida del coeficiente por propiedad urbana que no es la vivienda habitual (con el problema para las residencias estacionales que esto tiene). El tercero es que la VPO llega tarde y no que no sea una buena medida; ya que el mercado no se está corrigiendo solo al poco tiempo, sino después de una burbuja cuyas consecuencias aún no somos capaces de ver; si la VPO hubiera sido una medida con fuerza no habría habido esta burbuja.