miércoles, marzo 14, 2007

De hipotecas y burbujas extrañas

La crisis del mercado hipotecario en Estados Unidos tiene un aire de irrealidad bastante sorprendente. Es un ejemplo de la complejidad extrema que los mercados financieros han llegado a alcanzar en el país, y una potencial causa de preocupación para la economía en general. Por añadido, es un ejemplo bastante curioso de burbuja especulativa oculta, y una señal de lo que podría estar por venir en España en el mercado inmobiliario.

La parte más visible del problema, y la que ha desencadenado las caídas en las bolsas, es la bancarrota de New Century Financial, una compañía hipotecaria que se especializaba en conceder préstamos de alto riesgo. Los clientes de New Century, como los de muchas otras empresas en problemas, eran básicamente gente con malas puntuaciones de crédito, salarios bajos y pocos recursos que no podían obtener hipotecas con las condiciones más estrictas impuestas por los bancos. A cambio de unos tipos de interés más elevados (unos 3-5 puntos más) o préstamos creativos (como las malvadas hipotecas de interés ajustable) uno podía conseguir dinero sólo con su sueldo como respaldo, sin tener que pagar una entrada.

Hace tres o cuatro años, cuando los tipos de interés americanos rozaban el 1% (negativos, en términos reales) y con todo Dios comprando una casa, algunos avispados analistas de Wall Street se dieron cuenta que la rentabilidad de estas hipotecas dudosas era muy deseable. Con un retorno en forma de intereses alto para lo que se estilaba en la economía y respaldadas por una vivienda que siguiendo la burbuja inmobiliaria en todo el país no dejaba de crecer de valor, las firmas de inversión no dudaron y empezaron a comprar hipotecas a espuertas en el mercado secundario a New Century y compañía. Conforme la demanda de deuda hipotecaria aumentaba, también lo hacían los precios de los títulos, así que especular con deuda de otros pasó a ser otro deporte más en los mercados financieros.

Hasta que llegamos a finales del 2006, y la gente empieza a darse cuenta que hay un problema. Para empezar, el mercado inmobiliario se ha estancado, con los precios de la vivienda estables o en ligero descenso. Esos títulos de deuda dejan de tener la mágica propiedad de estar respaldados por propiedades en perpetuo crecimiento, así que son algo menos deseables. Los prestamistas tienen ahora más problemas colocando sus nuevos títulos en el mercado, creándoles un problema de liquidez serio.

El segundo problema es que la economía ha estado creciendo, así que la Reserva Federal ha estado subiendo los tipos de interés. Aparte de que la mejora general ha aumentado el número de inversiones alternativas rentables, la subida de los tipos ha hecho que muchas hipotecas en un principio dudosillas se hayan convertido en un fardo demasiado pesado para muchos acreedores, que se han visto incapaces de pagar las letras. Esto ha hecho que el retorno anual de las hipotecas haya caído en picado, ha dejado montones de viviendas (que recordemos, no están ganando valor de mercado) en manos de los acreedores, y se ha convertido en una carga insoportable para los prestamistas, enviándoles en masa a la bancarrota.

¿Qué efectos puede tener esto en la economía americana? La verdad, no estoy seguro. Para empezar, el aterrizaje suave del mercado inmobiliario probablemente se convertirá en un aterrizaje forzoso o un tortazo profundo con todas las letras. Siendo este mercado una parte vital de la fortaleza del gasto de los consumidores en Estados Unidos (dado a la insaciable tendencia de muchos a refinanciar la deuda para gastar dinero), la súbita falta de liquidez puede dejar a mucha gente en situaciones incómodas, y disminuir la demanda agregada, frenando la economía. La escala del problema es, evidentemente, lo que resulta difícil de predecir.

Queda saber si podríamos ver algo parecido sucediendo en España. Si tengo que ser sincero, no tengo ni idea; no sé cómo funciona el sistema hipotecario allí para poder hablar con seguridad. Que yo sepa (y corregidme si me equivoco, estoy aquí para aprender) las restricciones para conseguir hipotecas son bastante más estrictas en Europa, con los bancos teniendo mayor protagonismo. Otra diferencia relevante es que las refinanciaciones son menos habituales en España que en Estados Unidos, así que una caída de precios no sería tan dolorosa. Veremos qué sucede.

3 comentarios:

Egocrata dijo...

Anda, el Economist habla hoy de ello.

http://www.economist.com/daily/news/PrinterFriendly.cfm?story_id=8845261&top_story=1

Anónimo dijo...

egocrata si quieres informarte de la situación del mercado inmobiliario español pasate por www.burbuja.info.

En mi opinión la hostia económica que se va meter españa por culpa de la vivienda va a ser de órdago, los yankis por lo menos tienen unas industrias que pueden respaldar un poco un crack en el mercado inmobiliario pero en españa no tenemos nada más que construcción y turismo

Rafael del Barco Carreras dijo...

Desde la VILA OLÍMPICA al FÓRUM,

pasando por DON PISO



Rafael del Barco Carreras



El nombre tenía gracia aunque fuera un refrito del DON ALGODÓN de mucho antes. Que su dueño optara al BARÇA, era lógico, la entidad pasaría de los textileros a los inmobiliarios, para acabar en “abogados”. Ante mi pesimismo, un contento conocido se incomodó cuando me contaba sus inicios en una oficina Don Piso, a la par que me proponía porcentajes en negro si le proporcionaba clientes.

Lo de “franquicia” lo entendí menos. Ya no es que fuera un resentido del mundo inmobiliario es que no entendía el concepto. Por los 70 tuve un equipo de vendedores y no me los imaginaba en torno a una oficina pagando un porcentaje por la “filosofía del negocio”. Pero lo de Fincas Corral olía peor.

La primera de las sorpresas, el marido de la titular era el delegado de la CAIXA cercana. Empecé a entender. Yo me hice “inmobiliario” a través de la pequeña Caja General de Crédito, Sociedad Cooperativa. Ahora los negocios inmobiliarios giraban en torno a las Cajas y Caixas, confederadas. Y la BURBUJA crecía, operaciones de gran calado, y buenas, de dinero, se daban en el meollo de la gran Barcelona, y cerrar ventas por 120 millones de pesetas por pisos del Ensanche que la propia CAIXA había vendido por siete u ocho millones apenas veinte años antes, era común. En el Paseo de Gracia se vendieron los áticos más caros del Mundo. Y se recreó la “venta sobre plano”. En un mercado que sobraba producto los compradores pagaban por “fantasías”. El tocomocho de nuevo de moda. Valía cualquier cantidad de anticipo, el agente cobraba su comisión, a menudo toda la “paga y señal”. El argumento de que la simple entrega crecía al 20% anual, contundente. Un mercado artificial, atípico, distorsionado, que desde La Vila Olímpica del 92, con sus inalcanzables 40 millones de pesetas por piso, pasa en 10 años a otra macro inversión, el FÓRUM, con pisos de hasta UN MILLÓN DE EUROS. Los milagros y pelotazos de los Planes de Urbanización de La Ribera, transformando los húmedos suburbios de barracas y fábricas, Somorrostro, Camp de la Bota, El Besos, en lujosas viviendas compitiendo con Sarriá Pedralbes. Planes de Narcís Serra, Maragall y Pujol. Pisos para trabajadores con yate. La inmensa mayoría de ciudadanos ni comprendió los precios ni soñó vivir allí, y sobraron pisos, y sobran. Nadie compra a esos precios.

Y si no se vendía, el negocio consistía en presentar la “certificación de obra” y abonada en cuenta. El terreno a precio de oro (oro falso de laboratorio) ya se había pagado con "pólizas hipotecarias". TODO DINERO PÚBLICO, AHORRO PÚBLICO, DE CAIXAS, manejado por PRIVADOS. Eso, y vender a treinta años, a gente que ni podían pagar el plazo mensual, una aberración para un ex alumno del Instituto Bancario de los 60, cuando la banca prestaba máximo a tres meses, descuento comercial bancario, pues su pasivo, dinero de los clientes, exigible a la vista. Aunque recolocaran las artificiosas hipotecas en mercados financieros que no controlaban la filosofía de tan peculiares operaciones, aquello estallaría, sin duda.

La venta de DON PISO a HABITAT un anticipo de lo que se avecinaba, y la especulación en bolsa con INMOBILIARIA COLONIAL SA, más de lo mismo pero con BILLONES de pesetas. Dos operaciones que de por si demostraban que los capitanes y oficiales de aquellos grandes transatlánticos arriaban botes sin avisar a la tripulación, ni menos pasaje, que la nave tenía una gran vía de agua y se hundía sin remedio. Como cualquier timador especialista en PIRÁMIDE sabe, cuando ya no capta dinero, debe cerrar el chiringuito, y desaparecer.

La oficina donde mi conocido se inició ha cerrado. Al final de la burbuja tenía tres pisos y un local. Los hay que tienen más de tres pisos, hipotecados claro, y solo los gastos mensuales, sin amortización, suponen una carga imposible. Un sueño roto, peor los que dan por perdido lo pagado por sus propias viviendas, soñando que un milagro, o las promesas de Zapatero, les solucione los pagos mensuales acumulados. Y antes de iniciar su carrera de reciclado a inmobiliario hasta se hizo API.

Y de vuelta de todo, recordé SOFICO, y los cientos de pequeños promotores inmobiliarios arruinados por furibundos barbudos y sus gestoras de Ayuntamientos. Aquel joven arquitecto de la Diputación (Comisión Provincial de Urbanismo) que me trató poco menos que de delincuente al pedirle la recalificación de una de mis urbanizaciones aprobada por un ayuntamiento. Un ecologista (otra nueva religión) espetándome que el bosque reconquistaría su espacio. Contestarle la barbaridad de que cuando el Mundo tuviera 30 o 40 mil millones de habitantes todo el globo terráqueo sería una gran bola de asfalto, cemento, hormigón, cristal y aluminio, rompió la inútil entrevista. El antifranquismo tras muerto Franco, un barbudo de sus funcionarios señalándome como la demoníaca expresión del Régimen. O la multipropiedad, la gran estafa sindical de la PSV, y de nuevo lo mismo multiplicado por diez, veinte o treinta… pasados treinta y cinco años, y todo igual… ayuntamientos recalificando, costa y montañas llenas de casas, con Leyes del Suelo, las Comisiones Provinciales de Urbanismo, el obligado aval bancario, el siempre presente API garantizador… la fortaleza de las nuevas inmobiliarias… todo igual… pero más grande, más nefasto… franquistas, socialistas, pujolistas… la pela… la estafa…