jueves, noviembre 03, 2005

De mercados inmobiliarios y deducciones

Estados Unidos tiene una larga tradición en el arte de convocar paneles de expertos para que hagan planes y diseñen políticas por encargo del presidente. El último grupo de trabajo de estas características ha estado trabajando durante meses para tratar de simplificar el barroco sistema fiscal americano, lleno de agujeros, deducciones y trampas arcanas donde esconder fortunas y dinero a espuertas. Bien, la propuesta ya está aquí, y una de sus ideas para racionalizar el sistema es reducir las deducciones por hipotecas y compra de viviendas.

La noticia ha sido una sorpresa, ya que el presidente expresamente les pidió que las conservaran. El grupo de expertos, sin embargo, ha decidido en sus recomendaciones cargárselas, ya que favorecen a las rentas altas y contribuyen a desviar inversión hacia el ladrillo, contribuyendo a inflar los precios.

Si, las deducciones hipotecarias suben los precios de la vivienda, no los bajan. El efecto que producen es el de aumentar la demanda de manera artificial, aumentando el atractivo de las viviendas como inversión al estar protegida su compra fiscalmente. Los promotores tienen una mayor cantidad de compradores de gorras, y suben precios, haciendo la inversión más atractiva todavía, llamando a más compradores, y alimentando el círculo, que se alcanza cotas de locura si los tipos de interés son muy bajos. Al final, lo que estamos haciendo con política fiscal es subvencionar con dinero público un mecanismo de incentivos que hace a especuladores felices, promotores rollizos, y precios subir, sin que los que buscan comprar una casa porque la necesitan se beneficien realmente. Sí, pagan menos impuestos, pero pagan de mala manera el aumento de precios. Mientras tanto, aquellos que viven del ladrillo se benefician de la subvención y de la burbuja, cosa que tiene merito.

Si algo se debería criticar al gobierno y sus políticas de vivienda es su cobardía en este aspecto. Sencillamente, no se han atrevido a ir a por uno de los casos más sangrantes de desgravación estúpida que favorece a quien ya tiene del sistema fiscal. Esperemos que la prevista reforma fiscal de Solbes cambie esto, aunque resulte difícil de vender. Cierto, los que han comprado una vivienda por necesidad acabarían pagando más impuestos, pero los especuladores se pillarían los dedos algo serio, y el precio de mercado se moderaría, favoreciendo a los que no tienen. Me parece que sería justo.

A todo esto, no creo que haga falta decir que esta propuesta de reforma en Estados Unidos morirá de manera miserable en el Congreso. Como si los promotores inmobiliarios aquí fueran tontos y dejaran pasar esto. De todos modos, el efecto de las deducciones demuestra que a veces la política fiscal no es el mejor instrumento para mejorar las cosas, siendo mejor recurrir al gasto público.

10 comentarios:

EVF dijo...

Yo hace tiempo que lo pienso! Habría que gravar con bastante alevosía las plusvalías y las n-ésimas viviendas (tanto de personas físicas como de empresas para evitar el fraude), y sobre todo, como con cualquier reforma fiscal, perseguir con decisión la evasión (en forma de empresa inmobiliaria).

Construir o reformar por lo menos genera valor añadido, pero comprar, esperar, y vender más caro (es decir, la especulación de toda la vida, como con el pan en tiempos pasados) simplemente desvía inversión de proyectos empresariales productivos, sin generar ningún otro valor añadido que el simple paso del tiempo.

Invertir en ladrillo es ahora la salida más rentable y segura, pero es extremadamente nocivo para la economía.

Es otra de las disfunciones habituales del mercado, como la indefinida tendencia a la concentración empresarial, el oligopolio y el maltrato al cliente

Anónimo dijo...

yo no lo veo asi.
Podemos estar de acuerdo en part que el sistema progresivo del IRPF, equlibra rentas altas y bajas, siempre que no se bajen estos impuestos y se suban los indirectos.
En cuanto a las viviendas parece simple, 1era vivienda ayudas, a partir de la 2na, 3era... impuesto exponencial.

Isidoro dijo...

Muy buen post. Creo que el mecanismo es algo más sencillo. Básicamente, si tu compras un coche, pues te comprarás uno según tu renta. Imaginate que sea de 12.000 euros. Pero por el arte del birbililoque, el gobierno decide darnos a cada español que nos compremos un coche 3.000 euros por lo cara. ¿Qué pasará? Pues que los vendedores de coches sabrán que tenemos 3.000 euros más y eso se trasladará a los precios directamente. Micro pura y dura. Aumento de renta, desplazamiento de la curva.
Quizás las ayudas tendrían que discriminar por sectores y sólo dárselas a los que menos renta tienen -jovenes, por ejemplo- o que el estado ejerza de avalador en los prestamos para algunas personas. Cosas por el estilo. El mercado lo tendría más difícil para discrimar precios por grupos sociales porque sólo unos pocos se benefician: los que más lo necesitan. Y al final, el precio sería el mismo para todo.
¿Otra medida? Reducir por ley los años que se puede tener una hipoteca. Ya verás cómo bajan los precios......

Anónimo dijo...

Pero !Insensatos! ¿sabeis los impuestos que se pagan cuando alguien construye o compra una vivienda?

Si un "alguien" se gasta el dinero en "joyas", "Putas", "Viajes" etc... no pasa nada,

Pero si decide ahorrar y comprarse una vivienda !Duro con el!...

!Pero que mania con meterse en la vidad de la gente y decirle lo que tinen que comprar, fumar, comer, hacer.....!

"Viva la libertad"

Egocrata dijo...

El problema es que si eliminamos el impuesto, hacemos aún peor la burbuja inmobiliaria.

wininu dijo...

¿y no es posible priorizar la deducción fiscal a aquellas familias de renta baja? ¿Tan difícil es poder asegurarse que la deducción fiscal se ofrece a la persona adecuada? No le veo tanto problema...

Algo parecido sucede en las ferias ganaderas, la administración subvenciona al comprador por cada tipo de animal que adquiera en el certamen, pero claro, como el vendedor sabe ésto el precio en la feria es mucho más alto (exactamente el precio de mercado más la subvención) que si el comprador acudiera directamente a la explotación vendedora a comprar el animal en cuestión.

Al final quien realmente gana es el vendedor y los urbanos visitantes de la feria que se divierten mucho viendo animalillos.

El suelo es un recurso no renovable y muy valioso, no es precisamente el tipo de cosa q se deba de dejar en manos del mercado así como así, precisamente por eso existen planes de ordenación urbana y territorial. ¿Alguién ha oido hablar de lo Riesgos Inducidos? Pues eso. ¿O acaso a un constructor le importa la posibilidad de que se produzca una catástrofe cada 10 años si los compradores no lo sabrán hasta que se les inunde?
Libertad con conocimiento de causa, no se puede construir por construir pq sea un buen negocio y los precios nos indiquen que debamos hacerlo

Anónimo dijo...

mira yo en mi ultima renda (IRPF) me devolvieron 400 euros por tener menos de 33, menos de 15.000 al año+- y estar en alquiler....
me parece bien pero cuanda hago 34 seguire siendo igual de pobre o poco afortunado y esta desgrabacion no entra...
esto lo digo por el tema de jovenes o grandes si una persona es "pobre" los es a todas las edades parece que solbes lo quiere canviar pero esta por ver...
solo decir que cuando se quiere meter unos incentivos a gente de renda baja es bastante facil, tanto que los ordenadores de la agencia tributaria lo calculan automatico, 1era vivienda menos de 20.000 al año X los demas no...
Esto solo funciona con una inspeccion a fondo sobretodo la gente que crea una SA para facturar sus compras ya de entrada iva 0 y luego segun que compras tb a la sa.
Un SA sin beneficios/asalariados/trabajo real tiene que ser penalizada para no corromper el sistema, y una pequeña y mediana empresa real no penañizar.
Por lo tanto inspeccion a fondo entre pequeña y mediana real y sa a titulo de no pagar impuestos como por ejemplo pique....

Anónimo dijo...

que quede claro que los 400 que me devolvieron, me los habian retenido previamente mensualmente.
No confundir en te dan 400, a te devuleven 400 de lo que ya has pagado...
me compre una samsung 32 de tubo para ver a solbes en panoramico, cada vez que lo veo sonrio, evidentemente no lo votare pq esto biene de antes y la opcion social-liberal no es la mia...

Egocrata dijo...

No es tan fácil hacer deducciones por nivel de renta. Poner pisos a nombre de alguien es una tradición muy hispánica, ya sabes...

El mercado de la vivienda tiene exceso de demanda en compra y falta de oferta en alquiler.

jclavijo dijo...

El terrorismo inmobiliario debe empezar a combatirse y la única fórmula es el intervencionismo de la administración. Y propongo algunas medidas.

1) La fiscalización e investigación del fraude.

2) Recuperar competencias urbanísticas de ayuntamientos -y aún de comunidades, por ejemplo la gobernada por el paradigma del liberalismo político en España, doña Espe– que hagan del suelo un valor netamente comercial, sin tener en cuenta el interés público, lo que repercute negativamente en el precio final de la vivienda.

3) Impedir que las viviendas protegidas puedan venderse. Ni en 30 años.

4) Que la adquisición de una vivienda no tenga beneficios fiscales. Aquí sí que pagaremos justos por pecadores, pero insisto es necesario. Por el bien de todos. También de la democracia. No, no estoy delirando.

5) Que la administración haga un baremo metros cuadrados /precio. Es decir que, por decreto, se fije una horquilla de precios según superficie (el baremo incluye cantidades acordes con las calidades).

6) Que la Agencia del Alquiler funcione. ¡Y que lo haga bien, es fundamental para acabar con el latrocinio de cuello blanco!

7) Que los suelos del Estado enajenados se utilicen para viviendas de protección. No, como hizo Trillo, que vendía terrenos de Defensa a promotores privados.

8) Que poner un inmobiliaria –el papel de los intermediarios ha sido nefasto en todo este proceso de latrocinio– sea tan difícil como crear un banco o una compañía de seguros. Que se aumenten los requisitos, para que no veamos en todas las esquinas una tiendecita llamada inmobiliaria con sus cartelitos pegados en el cristal…¡ya tenemos bastante con los bancos y cajas!

9) Que se incentive y se promueva desde las administraciones públicas un amplia oferta de viviendas de protección, de modo que la oferta supere la demanda. No importa el endeudamiento público. Si es en pro de la igualdad, está justificado. En mi escala de valores, sí desde luego.

10) Cualquier medida que sus señorías propongan contra el terrorismo inmobiliario y sus consecuencias, verbigracia la descapitalización de las clases medias.